レオパレスで建築基準法違反の物件発覚、界壁とは

メモを取る1

こんにちは、もじゃです。

今回はニュースにも取り上げられた

『レオパレスで建築基準法違反の物件発覚』についてです。

一体何が問題視されているのか、簡単に説明していきたいと思います。

1. ニュースで取り上げられた『界壁』について

考察

まずニュースにて

賃貸アパート大手のレオパレス21は29日(2018年5月)、1996~2009年に施工したアパートで建築基準法違反の疑いがある施工不良が見つかったと発表した。防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどの問題が確認された。19年6月までに同社が施工した全3万7853棟を調査。19年10月までに必要な補修工事の完了を目指す。

という内容だ。下線を引いている「防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁」というのが建築では【界壁】という。

次に、界壁というのは

マンション・アパートなどの各住戸の間を区切る壁。
建築基準法上、共同住宅などの戸境壁は、遮音上問題となるすきまのない構造にすると共に、耐火構造または準耐火構造または防火構造とし、小屋裏または天井裏に達するように設けなければならないとされている。

としなければいけない。

今回問題とされている箇所は、界壁が【小屋裏または天井裏に達するように設けなければならないとされている】と定められている所、実際には

隙間が出来た状態で施工されていた

というのが、マンション・アパートの管理者によって発覚した。

マンション・アパートで有名なレオパレス21だが、基本的な部分を違反していた事になる( ゚Д゚)

2. 被害と施工管理状態について

この界壁による建築基準法違反、その数およそ200棟を超えるのではないかと報道されている。1棟当たり何部屋施工されているのか・・・と想像すると被害はかなり大きい!!

また

「施工管理責任がある」と認めた上で、下請け業者に対する検査体制が十分ではなく、意図的な手抜き工事ではないと説明した。これまで確認された施工不良は計38件という。

まぁ手抜きではないにしても、その下請け業者が【界壁】という認識を持っていなくて、ただの【間仕切り壁】ぐらいにしか認識していなかったのは明白だと思う・・・

レオパレスは4月27日、防火、防音に必要な住戸を隔てる壁に関して一部の木造アパートで建築確認の図面と実際の施工内容が異なっていたと発表。レオパレス側は施工に安全上問題ないと主張しているが、国土交通省などは建築基準法違反の疑いを指摘しているという。

建築確認の図面とは、検査機関の人間が【この図面で施工してもらえれば大丈夫です】とチェックを全て終えた最終図面である。

もちろんその後現場では図面通りに納まらない事もある為、現場から設計者側へ現場質疑として質疑が挙げられる事はあるが・・・界壁はそれ以前の問題だ。

3. なぜこんな事が起きるのか?

本当になぜこんな事が起きるのか?謎だ・・・単純に推測するに。

  1. 社内検査をしっかりしていない。
  2. 共同住宅等に界壁が必要な事をそもそも知らない。

という事なのだろうか・・・本当に謎だ・・・

4. なにが一番怖いって

悩み1

建築に携わっていない人からすれば、日常的な面を考慮した音漏れだろう。

・・・いや、携わっていてもやはり音漏れは嫌だわ(‘Д’)全然落ち着かない!!

音は反射するのだから、単純に壁が「天井裏まであるケース」と「天井裏までないケース」を比べると全然違うのだろう。

ただ本当に怖いというのは、火災が起きた時である。

音漏れは命に関わらないが・・・火災は命を落とす事がある。
延焼を防ぐ為の界壁であり、逃げる時間を稼ぐ為の界壁なのに・・・

『補修工事をする』としているけど、住んでいる人はどうなるんだろう・・・一旦退去させるのかな?

どえらいミスをしたね・・・レオパレス21。

 

2 COMMENTS

河野さま

レオパレスの問題をニュースで見て我が家も全く同じ問題でずっと困っていて、貴殿のブログにたどり着きました。2棟同時に建設された建売住宅でお隣の声、我が家の声が筒抜けなんです。夜は静かな街なのでお隣の小さな話し声まで聞こえてきてずっと不審に思っていてレオパレスのことを知って、腑に落ちました。貴殿がおっしゃる通り、騒音より木造なので火災が怖く一度検査してもらいたいと思います。公的機関なのか民間の会社で調べていただけるのかもわからなくて、貴殿のご商売には無益なことと重々承知しておりますが、ご教示いただけませんでしょうか。また今からでも施工できるのかも教えてください。本当に失礼なお願いで申し訳ありません。

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もじゃ

コメントありがとうございます。
記事も読んで頂きありがとうございます。

責任問題もあり、私の方からは断定する事ができないので、あくまで参考程度に汲み取って頂きたいです。
建売ということなので、戸建て住宅という事で話しを進めていきたいと思います。

また購入したメーカー(レオパレス??)さんにはお伝えしていますか?まだなら、まずそのメーカーへクレームとして状況の電話をするべきです。
それでも何も対応してくれない場合は以下を参考にしてみて下さい。

・ポイント
まず、レオパレスの界壁問題と河野様の戸建て住宅のお悩みのポイントは少し違ってくると思います。

界壁は「集合住宅(アパート)に必要だと定められている、隣室と区画する為の壁(防火上有効な壁仕上げ)」であるということ。(トイレの壁や扉にある壁は界壁ではなく、間仕切り壁と言います。間仕切り壁は天井で止まります)
イメージとして【界壁=戸建ての外壁】へと置き換えて頂くと分かりやすいかもしれません。

レオパレスの界壁が話題になっているのは、その壁(防火上有効)が「屋根まで達せず天井止まりとなっている」がゆえに大問題とされている訳です。
戸建ての外壁が屋根まで達していなくて天井で止まっている。という風にイメージを置き換えてみれば、問題だと誰でも分かると思います。

では、河野様の戸建て住宅は?というと、当然外壁は屋根まで達しています。よって、レオパレスの界壁の「騒音・火災問題」とは少し状況が異なります。

・音の件
では、外壁が屋根まで達しているのに『音が気になる』という件ですが、単純なところで言うと、隣家との距離が近いケース。
やはり距離が近ければ近いほど隣の音はダイレクトに聞こえてきます。階段の上り下りなんかの音もよく響いたりしますね。

そして、距離以外では【外壁仕上げ、屋根仕上げ】に原因があるケース。
例として、外壁の仕上が片面12.5mmの石膏ボードが「1枚」と「2枚」とでは遮音性が全然違います。

この様に「音」となる問題は、【距離】と【どのような仕上げとしているのか?】が遮音のポイントとなります。
距離に関しては仕方のないことですが・・・仕上げに関しては、リフォームによる改善でしか手の施しようがない様な気がします。

ちなみに効果があるか分からないですが、ホームセンターで「遮音シート」というものがあります。
リフォームと比べ、費用は格段に安く抑えれると思うので、試してみる価値はあるかもしれません。

『でも火災は本当に大丈夫?』となると思うので、下記を見て下さい。

・火災の件
そもそも建築基準法には「延焼のおそれのある部分」に関しての規定があります。
この規定は、「仮に隣の家が火事になったとしても、〇〇分間はこちらの家へとすぐに燃え移らないようにする」という内容です。
地域によって(防火地域、準防火地域、法22条地域など)、防火構造・性能、箇所(外壁や屋根)・耐久時間も変わります。

この規定の目的は「耐久時間までに消火活動が済む事で建物の被害を最小限に抑えれるかもしれない」ということと、「その間に逃げる事ができる」
というものです。
注文住宅でも建売住宅でも同じで、準拠しなければいけません。
なので、普通(当たり前の事として)に考えるとと河野様の住宅も建築基準法に準拠した住宅であると言えます。

『地域・防火構造・性能??』となると思うので、図解付きでもう少し分かりやすいHPを見つけたので記載しておきます。(http://www.house-support.net/seinou/bouka.htm

・これから施工できるのか?の件
もちろん施工できると思います。リフォームと同じです。

ただ、私はリフォームを生業としていないので、手順・規模・費用は分かりかねます。音ということなので仕上げに関する事だとは思いますが・・・

『やっぱり家のことだから不安だな』となり、仮に相談するのであれば「住宅診断を行っている業者」「工務店・リフォーム会社」に相談すると思います。
その中でも、まず住宅診断が良い様な気がします。
初めに「工務店・リフォーム会社」へと相談しない理由は「ここも~あそこも~」となり、相手の思うまま話しが展開しそうだからです。

住宅診断と検索すれば、業者のホームページがいくつか出てきます。建築士が同行してくれる業者もあるみたいです。
「住宅診断」の内容を見る限りでは、あくまで「診断=アドバイス止まり」とはなるでしょう。
ですが、何も分からずリフォーム・・・とするよりは「1.一度自分の家の状態を知る」そして「2.リフォームが必要なのかどうか?」
必要であった場合「3.リフォーム」という流れが素直なのかな?!と思います・・・

いずれにせよ、まずは電話で状況を説明して相談してみるのがいいと思います。
その際、音の件だけでなく、火災の件も聞いてみてはいかがでしょうか?!
相手は診断のプロなので
1.状況を説明して問題なさそうか
2.診断が必要か
3.診断後どの様な工事が必要になるのか
なども明確に分かると思います。

ちなみに「耐震診断」は必要ありません。
河野様の「騒音・火災」のお悩みであれば「住宅診断」の範疇だと思います。(耐震診断まですると費用がさらに嵩む為、一応お伝えしておきます)

返信が遅くなりすみません。

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